Ticari kiralamalar, konut kiralamalarından çok daha karmaşıktır. Sözleşmedeki hüküm ve şartların kiracı üzerinde önemli etkileri vardır. Kiracı olarak sizin, kullanılan dili ve bunun maliyetlerinizi ve genel sorumluluklarınızı nasıl etkilediğini anlamanız çok önemlidir. Ticari kiralamada önemli faktörler ve koşulları bu yazımızda bulabilirsiniz.
Niyet mektubu
Kiralamada aracı olan brokerın yardımıyla, ideal konumu bulmak için günler, hatta haftalar veya daha uzun süre geçirmiş olabilirsiniz. Mükemmel olan mülkü bulduğunuzda, sizden önce anlaşmayı imzalayan bir başkası yüzünden elinizden kaçırmak istemezsiniz.
Siz ve mülk sahibi arasında hazırlanması gereken ilk belge bir niyet mektubudur (LOI). Bu, hem mülk sahibi hem de kiracı için önemli maddeleri özetleyen bir ön anlaşmadır. Devam etmek isteyip istemediğinize karar vermek için ikiniz de bu belgeyi değerlendirebilirsiniz.
LOI, sizinle olası mülk sahibi arasında resmi bir ilişki kurma sürecini başlatır. İlerleme konusunda ciddi olduğunuzu ikinizin de bilmesini sağlar.
Kendi Değerinizi ve Onların Değerini Bilin
Bir anlaşmaya girmeden önce, masaya ne getireceğinizi bilmeniz gerekir. Ticari bir kira sözleşmesini başarılı bir şekilde müzakere etmek için, mülke ve mülk sahibine sağladığınız faydaların farkında olmanız gerekir. İşte dikkate alınması gereken birkaç şey:
- Markanız prestijli mi ve mülk sahibine ek faydalar sağlayacak mı?
- Krediniz ve faaliyet geçmişiniz nedir?
- İstediğiniz kira kontratının amaçlanan uzunluğu nedir? Bu alanı ne kadar süre işgal etmeyi planlıyorsunuz?
- Gerçek mülkün / binanın / kompleksin ne kadarını işgal etmeniz gerekecek?
- Mevcut kiralama piyasası nasıl? Önemli boş pozisyonlar var mı veya sınırlı miktarda boş yer mi var?
- Mülk sahibi hakkında özellikle ne biliyorsunuz? Mülk bir şahsa mı yoksa bir şirkete mi ait?
Bu soruların cevapları müzakerelerde faydalı olabilir. Bir “kiracı pazarında” iyileştirmeler, yenileme ve genişleme hakları, daha iyi kira fiyatları veya başka imtiyazlar isteyebilirsiniz.
Bir iş hukuku avukatı bu senaryoda özellikle yararlıdır çünkü çeşitli “alt pazarlar” farklı piyasa koşullarına sahip olabilir. Brokerınız bu koşulların etkilerini anlayacak ve görüşmeler sırasında taleplere rehberlik edecektir. Değerinizi ve mülk sahibinin nerede durduğunu bilmek, kira anlaşmasını daha hızlı bitirmenize ve sinir bozucu müzakerelerden kaçınmanıza yardımcı olacaktır.
Bilmeniz Gereken Ticari Kiralama Koşulları
Müzakere etmek için, kira sözleşmesinde kullanılan şartları ve dili anlamak gerekir. Her kelimenin kiracılığınız üzerinde bir etkisi olabilir. Her zaman yanınızda, sizin adınıza konuşabilecek ve ticari kiralamalarda ne arayacağını bilen bir avukatınızın olduğundan emin olun.
Ticari bir kira sözleşmesinde bulacağınız şartlardan birkaçı:
Kira
Kira, temel meblağ artı ek işletme giderleri ve planlanmış artışları temsil edecektir. Sadece ilk ayınızın maliyetine bakmıyorsunuz. Ayrıca bu maliyetin bundan bir veya iki yıl sonra ne olabileceğine de bakıyorsunuz.
Tam Hizmet veya Net Kira
Tam Hizmet, mülk sahibinin ilk yıl için işletme giderlerini karşılaması anlamına gelir. Buna vergiler, sigorta ve kamu hizmetleri dahildir.
Net Kira, kiracının işletme giderlerinin bir kısmını veya tamamını ödemekten sorumlu olduğu durumdur. Bu tür kira kontratları daha çok mülk sahibi dostudur ve birkaç farklı şekilde düzenlenir. Net bir kira sözleşmesi imzalarken, adil bir şekilde ücretlendirildiğinizden emin olmak için mülk sahibini denetlemenize izin veren bir imtiyaz bulunduğundan emin olun.
Tesis
Mülkler, kiraladığınız alan ve alanın konumunu ifade eder. Şirket bünyesinde, aşina olmanız gereken iki terim vardır: Kiralanabilir Fit Kare (RSF) ve Kullanılabilir Fit Kare (USF).
Dönem
Bu terim, kiralama süresinin yanı sıra yenileme hakkınızı ifade eder. İş modelinizin uygulanabilirliği, alanın “anahtar teslimi” hazır olması veya iyileştirilmesi gerekiyorsa ve gelecekte kira dalgalanması beklentisi olması gibi çeşitli faktörler bu bölümde rol oynar.
Güvence bedeli
Güvenlik depozitosu kiracıdan kiracıya değişecektir. Kredi, işletme geçmişi, marka itibarı ve daha fazlası müzakerenin bu kısmında rol oynar.
İyileştirme Ödeneği ve Temel İnşa Etme
İyileştirme ödeneği, kiralamak istediğiniz alanı yenilemek için ev sahibinin harcamaya hazır olduğu bir tutardır. Elverişli kiracı pazarlarında, bir mülk sahibinin iyileştirme ödeneği talep eden bir kiracı ile çalışma olasılığı daha yüksektir. Mali gücünüzü ve değerinizi bilmek bu müzakere alanına girecektir.
Kullanım ve Münhasır Hükümler
Kullanım maddesi, alanın amaçlanan kullanımının net bir şekilde anlaşılmasını sağlar. Münhasır bir hüküm, kiracıyı yakınlardaki rekabete karşı korur.
Devir ve Devretme
Atama ve Devretme hakları, başka bir kullanıcıya devretmenize izin verir. Bu, kiralama bitmeden önce işletmenin küçülmesi veya satılması durumunda kiracıyı ve mülk sahibini korur.
Yenileme hakları
İşletmenizi bir kira sözleşmesinin sonunda taşınmaya zorlanmaktan korumak istersiniz. Yenileme hakları, müzakerelerin başında yapılması gereken önemli bir tartışmadır. Mülk sahibinin size kira kontratınızı başkasına teklif edilmeden önce yenileme şansı vermesini gerektiren, özetlenen bir prosedürü uygulamaya koymak istiyorsunuz.
Genişletme hakkı
Genişletme hakkı, kiraladığınız bina içinde büyüyüp genişlerseniz nasıl görünebileceğini öngörür. Kira süresi sona ermeden önce daha fazla alana ihtiyacınız olabilir. Eğer öyleyse, mülk sahibinin bu alanı sağlama imkanı var mı?
HVAC (Isıtma havalandırma ve soğutma)
HVAC veya mülk sahiplerinin masraflarını karşılamak sizin sorumluluğunuz mu?
Değişiklikler
Hangi değişiklikler mülk sahibinin onayını gerektirir ve hangileri önceden onay almadan uygulanabilir? Burası, boyama gibi yapısal olmayan değişiklikleri ele alacağınız bölümdür.
Çevre, Engelli, Sağlık, Güvenlik uygunluğu
Uygunlukla ilgili tüm garantileri mülk sahibinden istemeniz gerekecektir.
Kullanımda Kesinti için Kira İndirimi
Kullanım kesintisi için kira indirimi, yangın veya kasırga gibi özel bir durumda mülk sahibinin kira maliyetini azaltacağı veya maliyeti geçici olarak ortadan kaldıracağı anlamına gelir. Mülk sahipleri genellikle kiracılardan, tesisin kullanım kaybını karşılayacak iş kesintisi sigortası yaptırmalarını ister.
Kiracı Üzerindeki Taşınma / Restorasyon Yükümlülüğünü Ortadan Kaldırmak
Bir kiracı ayrıldığında, mülk sahipleri bazen alanın iyileştirilmesi için ücret alır. Bunun sözleşmede yer alıp almadığını bildiğinizden emin olun.
Sonuç
Yukarıdaki şartlar, ticari bir kira sözleşmesi için müzakere ederken bilmeniz gereken şartlardan sadece birkaçıdır. Kabul edilmesi gereken çok şey var ve bunlar oldukça bunaltıcı olabilir. Bu yüzden bir avukat ihtiyacınız doğar.
Masaya deneyimli bir ticari kiralama avukatı getirdiğinizde, görüşmelere yardımcı olabilir ve sizin lehinize imtiyazlar olmasını sağlayabilirler.