Blog

Ticari bir mülk kiralamak mı istiyorsunuz? Düşük vergiler ve güneşli hava sayesinde Florida’daki ofis piyasası canlanıyor ve boş yer oranları keskin bir şekilde düştü. Bu durum ticari mülk sahipleri için iyi bir haber olsa da, ticari bir kira sözleşmesi yapmak isteyenler rekabet ve yükselen kiralarla karşı karşıya. Bununla birlikte, ticari kiralama yaparken düşünmeniz gerekenler olduğunu biliyor olmanız, kendinize doğru binayı adil bir fiyata güvence altına alabilmenizi sağlayacaktır. Ticari bir kira sözleşmesini müzakere ederken odaklanmanız gereken bazı temel finansal hususlar hakkında daha fazla bilgi edinmek için okumaya devam edin.

Ticari Kira Sözleşmesi Müzakerelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ticari bir kira sözleşmesinde ilk ve en belirgin mali husus kiranın kendisidir.

Kira konusunda görüşmelere başlamadan önce, şirketinizin mevcut mali durumu hakkında bilgi sahibi olmanız gerekir. Öngörülen yıllık gelirinizin ne olduğunu, tahmini nakit akışınızı ve risk üstlenme kabiliyetinizi öğrendikten sonra, bir kira müzakeresi ile ilerleyebilirsiniz.

Kendi mali durumunuzu değerlendirmenin yanı sıra, kira sözleşmenizin mali yükümlülüklerine ilişkin kapsamlı bir görüşe de ihtiyacınız vardır.

Tipik bir ticari kira sözleşmesi genellikle aşağıdakilerden bir veya daha fazlasını içerir:

• Taban kira
• Kira yüzdesi
• Ek kira

Taban kira, genellikle metrekare üzerinden hesaplanan belirli bir harcamadır.

Perakende kiralamalarında kira yüzdesi tipiktir. Genellikle temel kiraya ek olarak tahsil edilir ve kiracının satışlarının bir yüzdesi olarak hesaplanır.

Ek kira aşağıdaki gibi harcamaları içerir:

• Emlak vergileri
• Yardımcı Programlar
• İşletme giderleri
• Ortak alan yönetimi
• Sigorta

Bir kiracı olarak, kira sözleşmesinde belirsiz mali yükümlülükler olmadığından emin olmanız gerekir. Ayrıca belirli konularda pazarlık yapmak isteyebilirsiniz.

Örneğin, kira sözleşmesi taban kira ve yüzde kira içeriyorsa ve satış rakamlarınızın yüksek olacağı tahmin ediliyorsa, daha düşük bir taban kira veya daha uygun bir yüzde için pazarlık yapabilirsiniz.

Ortak Alan Ödemeleri

Ticari kira sözleşmesi ortak alan ödemeleri içeriyorsa, bunlara dikkatlice bakın ve müzakere için yer olup olmadığını değerlendirin.

Örneğin, ortak bir park alanı olduğunu varsayalım. Kira sözleşmenize göre, ortak park alanı için ticari mülkteki diğer kiracılarla aynı tutarı ödüyorsunuz. Ancak, daha az çalışanı ve daha düşük müşteri hacmi olan yalın bir iş yürütüyorsunuz.

Bu durumda, işletmenizin trafiği daha az olduğu için daha düşük bir ortak alan ödemesi için pazarlık yapabilirsiniz.

Onarım ve Bakım Yükümlülükleri

Bir kira sözleşmesini müzakere ederken dikkate alınması gereken bir diğer önemli mali husus da onarım ve bakım masraflarından kimin sorumlu olduğudur.

Brüt kira sözleşmesinde, ev sahibi genellikle bakım da dahil olmak üzere tüm ek masraflardan sorumludur.

Net kira sözleşmesinde, kiracı genellikle emlak vergilerini, kamu hizmetlerini veya sigortayı öder ve ev sahibi bakım masraflarından sorumludur.

Çift net kira sözleşmesinde ise ev sahibi bakım masraflarından, kiracı ise sigorta ve emlak vergilerinden sorumludur.

Sizinki üç net kira sözleşmesiyse, belirli bakım masrafları da dahil olmak üzere tüm bu masraflardan siz sorumlu olacaksınız.

Son olarak, mutlak bir NNN kira sözleşmesi yaparsanız, bina onarımıyla ilgili tüm masrafları ödemeniz gerekecektir. Çatı onarımı gibi şeyler dahil. Bu aynı zamanda bağlanabilir kiralama olarak da bilinir.

Özel İyileştirmeler

Çoğu işletme, ticari bir alana taşınmadan önce belirli düzeyde tadilat yapmak zorundadır.

Bir kiracı olarak, imar yasalarının ve kira sözleşmesinin iyileştirmelere izin verdiğinden emin olmak sizin sorumluluğunuzdadır.

Özel iyileştirmeler yapmanız gerekiyorsa, yatırımınız için bir tür garanti de sağlamalısınız. Örneğin, ev sahibinin kira sözleşmesini bozması halinde masrafları geri ödemesi gerektiğini belirten bir madde talep edebilirsiniz.

Kirasız Dönemler İçin Potansiyel

Ticari mülk kiralama konusunda yeniyseniz, ticari kiralama yaparken düşünmeniz gerekenler olduğunu bilmeniz yararlı olabilir.

Ticari gayrimenkullerde ev sahiplerinin kira sözleşmesinin başlangıcında kira ödemesiz bir dönem teklif etmesi alışılmadık bir durum değildir. Bu bir teşvik olarak bilinir.

Ev sahiplerinin bunu yapmasının nedenlerinden biri, işletmelerin tadilat maliyetlerini karşılamalarına yardımcı olmaktır. Bazı ev sahipleri de tadilat masraflarının bir kısmını karşılayabilir ya da kira süresi boyunca masrafları finanse etmeyi teklif edebilir.

Şu anda Florida’nın en sıcak ticari pazara sahip olduğu bildiriliyor. Ancak bu emlak ikliminde bile, ticari bir mülk sahibinin sunacağı teşvikler sizi şaşırtabilir.

Güvence Depozitosu

Kira görüşmelerine başlamadan önce incelenmesi gereken bir diğer konu da depozitolardır.

Bir kiracı olarak, kefillere maruz kalmayı sınırlamak istersiniz. Bunu yapabilmenizin bir yolu, kira sözleşmesinin şahsınız adına değil, işletme (tercihen bir limited şirket) adına yapılmasını sağlamaktır.

Ayrıca teminat şeklini de göz önünde bulundurmanız gerekir. Akreditif mi yoksa nakit teminat mektubu mu?

Son olarak, bir yakma işlemi için pazarlık yapmak isteyebilirsiniz. Burndown kapsamında, herhangi bir temerrüt meydana gelmemişse, depozitonuz belirli bir süre sonra azalır.

Alt Kiralama

Alt kiralama seçeneğine sahip olmak işletmeler için riski azaltabilir ve esnekliği artırabilir.

Örneğin, satışlar durursa ve ölçeği küçültmek zorunda kalırsanız, başka bir işletmeye kiraya vererek kiranızın bir kısmını telafi edebilirsiniz.

Ya da işletmeyi kapatmanız veya başka bir yere taşımanız gerekebilir. Alanı alt kiraya verme seçeneğine sahip olmak çok önemli olabilir.

Ticari kira sözleşmenizde alt kiralamaya ilişkin bir madde yoksa, bunu müzakerelere dahil edebilirsiniz.

Yasal Maliyetler

Ticari bir kira sözleşmesini müzakere ederken bir diğer önemli mali faktör de yasal masraflardır.

Ticari bir kira sözleşmesi için ev sahibinin yasal masraflarını ödeme yükümlülüğünüz yoktur. Ancak, kendi çıkarlarınızı korumak için kapsamlı hukuki yardıma yatırım yapmalısınız.

Müzakere sürecinde doğru hukuk danışmanının yanınızda olması kesinlikle çok önemlidir. Florida ev sahibi-kiracı hukuku basit olmaktan uzaktır. Kira sözleşmenizi hazırlayacak ve gözden geçirecek bir iş avukatınız yoksa, çok dezavantajlı, belirsiz bir anlaşmayla sonuçlanabilirsiniz.

Boyer Hukuk Bürosu olarak ticaret hukuku alanında uzmanız. Her türlü kiracı-ev sahibi meselesinde size yardımcı olabiliriz.

Son derece etkili kira sözleşmeleri (işletmenizin gelişim aşamasına göre özelleştirilmiş) hazırlamanın yanı sıra, genel danışmanlık hizmetleri de sunuyoruz.

Şirketler hukuku, çoğu iş profesyonelinin üstesinden gelemeyeceği karmaşıklıklarla doludur. Bu sayede, basit işlemler ve anlaşmalar bile pahalı sorunlara kapı açabilir.

Her büyüklükteki işletmeyi ilgilendiren karmaşık yasal iş konularıyla ilgilenme konusunda onlarca yıllık deneyime sahibiz.

Ticari Kiralama Yaparken Düşünmeniz Gerekenler ve Ticari Kira Sözleşmesi Hazırlama ve Müzakere Etme Konusunda Yardıma mı İhtiyacınız Var?

Ticari bir kira sözleşmesi imzalamak, her işletme için büyük bir finansal ve yasal taahhüttür.

Kendinizi görünmeyen tuzaklara açmadığınızdan emin olmanın en iyi yolu, ticari kira sözleşmenizi müzakere etmenize ve taslağını hazırlamanıza yardımcı olması için bir iş avukatı tutmaktır.

Tecrübeli bir iş avukatına ihtiyacınız varsa, size yardımcı olmak için buradayız. Çevrimiçi iletişim formumuzu kullanarak bize bir mesaj gönderin veya (305)921-9665 numaralı telefondan bize ulaşın.